¿Para qué sirve esta calculadora?
La calculadora de rentabilidad del alquiler permite evaluar si un inmueble es una buena inversión calculando tanto la rentabilidad bruta (ingresos anuales / precio de compra) como la neta (descontando gastos, impuestos, períodos vacíos y costes de mantenimiento). En España muchos inversores toman decisiones basadas solo en la rentabilidad bruta, que puede parecer atractiva al 6-7 %, pero que cae al 3-4 % neto cuando se descuentan el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones, los períodos sin inquilino y el IRPF sobre los rendimientos. Esta calculadora te da el dato real para que tomes decisiones con toda la información.
¿Cómo se usa?
- Introduce el precio de compra del inmueble más los gastos de adquisición.
- Escribe la renta mensual que cobras (o esperas cobrar).
- Indica los gastos anuales: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, agencia.
- Estima los meses de vacancia al año (sin inquilino).
- Introduce tu tipo marginal de IRPF para calcular el impuesto sobre el rendimiento neto.
- Pulsa Calcular para ver rentabilidad bruta, neta antes y después de impuestos.
¿Qué significan los resultados?
- Rentabilidad bruta
- Ingresos anuales brutos divididos por el precio de compra. No incluye gastos ni impuestos. Es útil solo para una comparación inicial rápida.
- Rentabilidad neta antes de impuestos
- Después de descontar todos los gastos pero antes del IRPF. Refleja la rentabilidad operativa real del inmueble.
- Rentabilidad neta después de impuestos
- El rendimiento real que se queda en tu bolsillo. Es el dato comparativo correcto frente a otras inversiones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo deducirme en el IRPF como arrendador?
Los propietarios que alquilan viviendas para uso residencial pueden deducir de los ingresos: intereses de la hipoteca del inmueble, IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, reparaciones y conservación, gastos de publicidad y agencia, y la amortización del inmueble (3 % del valor de construcción anual). Además, hasta 2024 existía una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo en alquileres de vivienda habitual (ahora modificada por la Ley de Vivienda). Consulta con un asesor fiscal los cambios recientes en este beneficio.
¿Qué ratio precio/alquiler es razonable para invertir?
El PER inmobiliario (Price to Earnings Ratio, el número de años de alquiler que equivale al precio de compra) es la métrica clave. Por debajo de 20 años (rentabilidad bruta superior al 5 %), la inversión puede ser interesante. Por encima de 30 años (rentabilidad bruta inferior al 3,3 %), el mercado está caro en términos de rentabilidad pura. En algunas zonas de Madrid o Barcelona el PER supera los 35-40 años, lo que implica que la apreciación del capital (no el alquiler) es el principal driver de rentabilidad.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda a los propietarios arrendadores?
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo los índices de contención de precios en zonas tensionadas, limitando las subidas de alquiler. La reducción fiscal del 60 % para arrendamientos de vivienda se ha reestructurado: puede llegar al 90 % si el arrendador baja el precio en zonas tensionadas, y puede reducirse al 50 % si la vivienda lleva más de 2 años vacía. Dado que la normativa continúa evolucionando, mantente actualizado o consulta a un asesor fiscal especializado en arrendamientos.
Consejos relacionados
Calcula siempre la rentabilidad incluyendo al menos 1 mes de vacancia al año. Incluso en mercados de alta demanda, los cambios de inquilino, reparaciones entre contratos o periodos de búsqueda generan vacíos. Ser conservador en las estimaciones evita sorpresas.
Contrata un seguro de impago de alquiler. El coste es de entre el 3 % y el 5 % de la renta anual, pero te cubre ante uno de los mayores riesgos de la inversión inmobiliaria. Muchas aseguradoras incluyen también la defensa jurídica.
No compares la rentabilidad de un alquiler con la de un depósito sin tener en cuenta que el inmueble también puede revalorizarse (o depreciarse). La rentabilidad total de la inversión es la suma de la rentabilidad por alquiler más la plusvalía del inmueble al venderlo.
