¿Para qué sirve esta calculadora?
La calculadora comprar vs. alquilar responde a una de las preguntas financieras más complejas del mercado inmobiliario español: ¿qué es más rentable a largo plazo, comprar una vivienda o seguir alquilando e invertir el dinero de la entrada? La respuesta depende del precio de compra, el alquiler de mercado, la revalorización esperada del inmueble, la evolución del alquiler, el coste de la hipoteca y la rentabilidad alternativa del capital. Esta calculadora modela ambos escenarios a lo largo de los años que elijas y te muestra en qué punto (si existe) comprar empieza a ser más ventajoso que alquilar, y cuánto patrimonio acumulas en cada caso al final del período analizado.
¿Cómo se usa?
- Introduce el precio de compra de la vivienda y los gastos asociados (ITP/IVA, notaría, registro).
- Escribe el alquiler mensual equivalente en el mismo mercado.
- Indica las condiciones de la hipoteca: TIN, plazo y entrada.
- Introduce la revalorización anual esperada del inmueble y el incremento anual del alquiler.
- Añade la rentabilidad alternativa que obtendrías invirtiendo la entrada y el ahorro mensual.
- Pulsa Calcular y revisa el punto de equilibrio y el patrimonio acumulado en cada escenario.
¿Qué significan los resultados?
- Punto de equilibrio
- El año en el que el patrimonio acumulado comprando supera al del escenario alquiler+inversión. Antes de ese punto, alquilar es financieramente mejor.
- Patrimonio neto comprando
- Valor de la vivienda en el año analizado menos la deuda hipotecaria pendiente. Es el patrimonio real que habrás acumulado.
- Patrimonio neto alquilando
- El capital acumulado invirtiendo la entrada y el ahorro mensual (diferencia entre hipoteca y alquiler) a la rentabilidad esperada.
Preguntas frecuentes
¿En qué ciudades españolas sale más a cuenta comprar que alquilar?
En ciudades con ratios precio/alquiler bajos (menos de 25 veces el alquiler anual), como Murcia, Alicante interior o algunas zonas de Castilla y León, comprar suele ser más ventajoso a medio plazo. En ciudades con ratios altos (Madrid centro, Barcelona, San Sebastián, donde el precio puede ser 35-40 veces el alquiler anual), el punto de equilibrio se alarga significativamente y alquilar puede ser mejor opción si el horizonte es inferior a 10-15 años.
¿Qué factores no financieros debo considerar?
La calculadora analiza solo el aspecto financiero. Pero hay factores igualmente importantes: la flexibilidad que da el alquiler para cambiar de ciudad o de trabajo, la seguridad y personalización que aporta tener casa propia, el riesgo de impago del propietario que sufren los inquilinos, o el estrés de una hipoteca a 30 años. La decisión óptima es aquella que maximiza tanto el bienestar económico como la calidad de vida.
¿Cómo afecta la inflación al análisis comprar vs. alquilar?
La inflación tiende a beneficiar a los compradores con hipoteca fija: la cuota mensual permanece igual en términos nominales mientras que los alquileres suben (en muchos contratos se actualizan con el IPC). Además, los inmuebles son activos reales que históricamente preservan el poder adquisitivo en entornos inflacionarios. Por el contrario, si inviertes el capital en renta variable, esta también tiende a batir la inflación a largo plazo. Introduce distintos escenarios de inflación y revalorización para ver la sensibilidad del resultado.
Consejos relacionados
No compres una vivienda si no tienes un horizonte de al menos 5-7 años. Los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría) representan entre el 10 % y el 15 % del precio. Si vendes antes de amortizarlos con la revalorización, puedes perder dinero incluso si el precio ha subido.
Incluye siempre en el análisis los gastos de mantenimiento del inmueble: IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, reparaciones y posibles derramas. Estos costes no aparecen en el alquiler (los paga el propietario) y pueden representar entre el 0,5 % y el 1 % del valor de la vivienda cada año.
Calcula en paralelo la calculadora de esfuerzo económico: si la hipoteca superaría el 35 % de tus ingresos, el banco probablemente no te la concederá, y además sería un riesgo financiero real.
