¿Para qué sirve esta calculadora?
La calculadora de gastos de compraventa detalla todos los costes adicionales al precio de la vivienda que debes afrontar al comprar un inmueble en España: impuestos (IVA o ITP según sea vivienda nueva o usada), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Estos gastos suelen suponer entre el 10 % y el 15 % del precio de compra y es fundamental conocerlos antes de buscar vivienda, porque determinan cuánto dinero necesitas tener ahorrado más allá de la entrada de la hipoteca. La calculadora aplica los tipos impositivos correctos según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (nueva, segunda mano o VPO).
¿Cómo se usa?
- Introduce el precio de compraventa de la vivienda.
- Selecciona si es vivienda nueva o de segunda mano.
- Elige tu comunidad autónoma.
- Marca si es VPO para aplicar el IVA superreducido del 4 %.
- Pulsa Calcular para ver el desglose completo de gastos e impuestos y el total que necesitas tener ahorrado.
¿Qué significan los resultados?
- IVA / ITP
- El impuesto principal de la compraventa. IVA (10 % general, 4 % VPO) para obra nueva; ITP (entre el 4 % y el 11 % según CCAA) para segunda mano.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Impuesto sobre la escritura pública. Lo paga el banco en hipotecas desde 2018. En compraventa pura también puede aplicar según el tipo de operación.
- Notaría y Registro
- Aranceles notariales y registrales que dependen del precio de la vivienda. Varían entre 400 € y 2.000 € aproximadamente para precios de vivienda habituales.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de compraventa, el comprador o el vendedor?
Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2018, la distribución estándar es: el comprador paga el IVA o ITP, la notaría de su escritura y el registro de la propiedad. El vendedor paga la plusvalía municipal (IIVTNU), la comisión de la agencia inmobiliaria (si interviene) y la notaría de la escritura de cancelación de hipoteca si la hubiera. Desde esa misma sentencia, el banco paga el AJD de la escritura de hipoteca.
¿Puedo financiar los gastos de compraventa con la hipoteca?
Los bancos generalmente no financian los gastos de compraventa, ya que se limitan al 80 % del valor de tasación para primera vivienda. Algunos bancos ofrecen hipotecas al 90 % o al 100 % en casos específicos (funcionarios, clientes con alta vinculación), pero son excepcionales. La mayoría de compradores deben tener ahorrado entre el 20 % (entrada) y el 30-35 % (entrada + gastos) del precio de la vivienda.
¿Cuándo hay que pagar los impuestos de compraventa?
Tanto el ITP como el IVA (en obra nueva) deben liquidarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. El ITP se liquida ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde está el inmueble. Pasado el plazo, se aplican recargos del 5 % al 20 % según el tiempo transcurrido, más intereses de demora.
Consejos relacionados
Antes de hacer una oferta por una vivienda, calcula el coste total real usando esta herramienta. Muchos compradores se sorprenden al descubrir que en una vivienda de 300.000 € en Madrid, los gastos suman unos 30.000-40.000 €, que deben salir del bolsillo del comprador además de la entrada.
Si compras una vivienda de obra nueva sobre plano, los pagos anticipados tributan por IVA al 10 % (no se paga al firmar, sino con cada entrega parcial y con la escritura). Asegúrate de que el promotor tiene un aval bancario o seguro que garantice la devolución si la obra no se termina.
Algunos gastos de compraventa son deducibles en el IRPF si compras la vivienda habitual y tienes derecho a la deducción transitoria (hipotecas anteriores a 2013). Consúltalo con tu asesor fiscal antes de liquidar el impuesto.
