¿Para qué sirve esta calculadora?
La calculadora hipoteca vs. alquiler con inflación compara el coste real de comprar una vivienda (con hipoteca) frente a alquilar y invertir la diferencia, incorporando el efecto de la inflación sobre ambos costes y el incremento del precio de la vivienda a lo largo del tiempo. No existe una respuesta universal a "¿comprar o alquilar?": depende del precio de compra, la renta de alquiler, la rentabilidad de la inversión alternativa, el horizonte temporal, la inflación y la revalorización del inmueble. Esta calculadora hace todos estos cálculos de forma objetiva y personalizada.
¿Cómo se usa?
- Introduce el precio de compra, la entrada (%), el tipo de hipoteca y el plazo.
- Indica el alquiler mensual equivalente de la misma vivienda.
- Introduce la rentabilidad anual de la inversión alternativa (donde invertirías la entrada si no compraras).
- Añade la tasa de revalorización anual estimada de la vivienda y la inflación.
- Pulsa Calcular para ver el patrimonio acumulado en cada escenario al cabo de los años indicados.
¿Qué significan los resultados?
- Coste total de compra
- Lo que pagas a lo largo de toda la hipoteca más impuestos de compra (ITP o IVA), notaría, registro y gastos corrientes (IBI, comunidad, mantenimiento).
- Coste total de alquiler
- El total de rentas de alquiler pagadas durante el mismo período, incrementadas por la inflación anual del alquiler.
- Patrimonio neto en cada escenario
- Al comprar: valor actual de la vivienda menos deuda pendiente. Al alquilar: el capital acumulado invirtiendo la entrada y las diferencias de cuota.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo compensa más comprar que alquilar en España?
En términos generales, la compra tiende a compensar cuando: la ratio precio/alquiler anual de la vivienda es inferior a 20-25 veces (en muchas ciudades españolas está por encima de 25-30); el horizonte de permanencia es de 7 o más años; se dispone de la entrada sin comprometer el fondo de emergencia; y el inmueble está en una zona con buenas perspectivas de revalorización. En ciudades con precios muy altos relativos al alquiler (Madrid, Barcelona, Baleares), el punto de equilibrio puede estar en 10-15 años de residencia.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
Al comprar vivienda usada pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía por comunidad autónoma: entre el 6 % (Madrid) y el 10 % (Cataluña, Andalucía) sobre el precio de compra. Al comprar obra nueva pagas el IVA (10 %) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, 0,5-1,5 % según comunidad). A esto se añaden notaría (0,2-0,5 %) y registro (0,1-0,3 %). En total, los gastos de compra suponen entre el 9 % y el 15 % del precio del inmueble.
¿Qué pasa con el alquiler si baja el valor de la vivienda?
Si el precio de la vivienda cae durante el período de tenencia, el propietario-comprador acumula menos patrimonio y puede incluso tener una pérdida patrimonial si vende. El inquilino que invirtió la entrada en un activo descorrelacionado (por ejemplo, fondos indexados) puede acabar con más patrimonio que el comprador si la caída inmobiliaria fue profunda. Históricamente, en España los precios inmobiliarios han caído significativamente entre 2008 y 2012 (-30-40 % en zonas costeras). La decisión de comprar incluye implícitamente una apuesta por la evolución futura del mercado inmobiliario local.
Consejos relacionados
Antes de comprar, asegúrate de tener la entrada (mínimo el 20 % del precio, ya que los bancos financian como máximo el 80 %) más los gastos de compra (9-15 %) en ahorros, sin tocar el fondo de emergencia ni los ahorros de jubilación. Llegar al límite del crédito para comprar una casa es una señal de que quizás todavía no es el momento.
Evalúa la flexibilidad laboral y personal antes de comprometerte con una hipoteca a 30 años. Si hay alta probabilidad de cambio de ciudad por trabajo, familia u otras razones en los próximos 5-7 años, el alquiler ofrece una flexibilidad que la hipoteca no tiene sin incurrir en gastos de venta o subarriendo.
La decisión de comprar o alquilar no es solo financiera: también es emocional y de estilo de vida. La seguridad de tener un hogar propio, la posibilidad de reformarlo a tu gusto o la tranquilidad de no depender de un propietario tienen un valor real que los números no capturan. Usa esta calculadora para entender el componente económico, pero considera también estos factores en tu decisión final.
