⚡ Hipotecas

Calculadora de Amortización Anticipada

Descubre cuánto ahorras amortizando parte de tu hipoteca. Compara las dos opciones: reducir cuota o reducir plazo.

Hipoteca actual

Capital pendiente de pago

€

Introduce el capital pendiente.

Tipo de interés (TIN anual)

El TIN debe estar entre 0 % y 20 %.

Plazo restante

años

meses

El plazo debe ser al menos 1 mes.

Amortización anticipada

Importe a amortizar

€

El importe debe ser menor que el capital pendiente.

Comisión de amortización anticipada

Desde la Ley 5/2019: variable ≤ 0,25 % (3 años) · fija ≤ 2 % (10 años).

Tipo de hipoteca

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Situación actual de la hipoteca

Cuota actual

—

Capital pendiente

—

Intereses restantes

—

Comparativa: elige tu opción

Reducir cuota

Nueva cuota mensual

—

Mismos meses —

Intereses restantes —

Ahorro en intereses —

Neto (ahorro − comisión) —

Recuperas la comisión en —

Reducir plazo

Misma cuota · Nuevo plazo

—

Cuota mensual —

Intereses restantes —

Ahorro en intereses —

Neto (ahorro − comisión) —

Recuperas la comisión en —

—

Tabla de amortización tras la operación

La fila azul marca el momento de la amortización anticipada.

Mes	Cuota	Intereses	Capital	Saldo pendiente

Comisiones máximas legales (Ley 5/2019):
Hipoteca variable: 0,25 % los 3 primeros años · 0,15 % del año 3 al 5 · 0 % a partir del año 5.
Hipoteca fija: 2 % los primeros 10 años · 1,5 % a partir del año 10.
La comisión se aplica sobre el importe amortizado anticipadamente, no sobre el total pendiente.

¿Para qué sirve esta calculadora?

La calculadora de amortización anticipada responde a una pregunta fundamental: si tengo un dinero extra, ¿me conviene amortizar capital de mi hipoteca o invertirlo? Para quienes ya tienen hipoteca, esta herramienta calcula cuánto ahorras en intereses si realizas una amortización extraordinaria, y compara el ahorro financiero con la rentabilidad que obtendrías invirtiendo ese capital en un fondo indexado. Además, te permite elegir entre dos estrategias de amortización: reducir la cuota mensual (mantienes el plazo pero pagas menos cada mes) o reducir el plazo (mantienes la cuota pero terminas antes de pagar). Ambas opciones tienen implicaciones distintas según tu situación financiera.

¿Cómo se usa?

Introduce el capital pendiente de tu hipoteca actual.

Escribe el tipo de interés (TIN anual) de tu hipoteca.

Indica los años que te quedan por pagar.

Introduce el importe que quieres amortizar de forma extraordinaria.

Elige si prefieres reducir cuota o reducir plazo.

Pulsa Calcular para ver el ahorro en intereses y la comparación con invertir ese dinero.

¿Qué significan los resultados?

Ahorro en intereses

Los euros que dejas de pagar al banco en intereses por reducir el capital pendiente. Equivale a una rentabilidad garantizada igual al tipo de tu hipoteca.

Nueva cuota / nuevo plazo

Lo que pagarás mensualmente (si reduces cuota) o en cuántos meses terminas de pagar (si reduces plazo) tras la amortización.

Rendimiento alternativo

Lo que generaría ese mismo capital invertido a una rentabilidad de mercado estimada. Si supera el ahorro de intereses, puede ser mejor invertir que amortizar.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar?

Reducir plazo maximiza el ahorro en intereses totales porque terminas de pagar antes y el capital pendiente sobre el que se calculan los intereses disminuye más rápido. Reducir cuota mejora el flujo de caja mensual y te da más margen si surgen imprevistos. La elección depende de tu estabilidad laboral: si tienes ingresos seguros, reduce plazo; si hay incertidumbre, reduce cuota para tener más liquidez mensual.

¿Cuándo es mejor invertir que amortizar?

Cuando la rentabilidad esperada de tu inversión supera el tipo de interés de tu hipoteca. Si tienes una hipoteca al 2 % y esperas un 7 % en fondos indexados, matemáticamente conviene invertir. Pero si tu hipoteca está al 4 % o más y tienes aversión al riesgo, amortizar es una rentabilidad garantizada sin volatilidad. Muchos expertos recomiendan una estrategia mixta: amortizar y también invertir regularmente.

¿Hay comisión por amortizar anticipadamente?

Desde la Ley 5/2019, las hipotecas variables no tienen comisión por amortización anticipada (antes era máximo del 0,25 %). Las hipotecas fijas pueden cobrar hasta un 2 % en los primeros 10 años y el 1,5 % a partir del undécimo año. Consulta tu escritura y ten en cuenta esa comisión en el cálculo del ahorro real.

Consejos relacionados

En los primeros años de hipoteca es cuando más intereses pagas (en el sistema francés, la cuota inicial es casi toda intereses). Por eso, una amortización anticipada en los primeros 5 años tiene un impacto en el ahorro de intereses mucho mayor que la misma cantidad amortizada en el año 20.

Si tienes desgravación por hipoteca anterior a 2013, valora no amortizar anticipadamente más de lo óptimo, ya que la deducción del 15 % sobre las cantidades pagadas (hasta 9.040 € anuales) puede compensar el coste de los intereses para contribuyentes con tipos impositivos altos.

Establece un orden de prioridades: primero el fondo de emergencia (3-6 meses de gastos), luego amortizar deudas caras (tarjetas, préstamos personales), y después ya decidir entre amortizar hipoteca o invertir a largo plazo.