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🏠 Hipotecas

Simulador de Hipoteca

Calcula tu cuota mensual, el coste total y todos los gastos asociados a la compra de tu vivienda.

1. Datos de la vivienda

Tipo de vivienda

200.000 €
€

Introduce un precio entre 50.000 € y 1.500.000 €.

20,0%
€
%

Capital de la hipoteca

160.000 €

LTV

80%

2. Condiciones de la hipoteca

Tipo de interés

30 años
%

El TIN debe estar entre 0 % y 20 %.

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3. Costes adicionales (opcional)

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€
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Base64 Decode
decodeb64.com
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Hipoteca Fija Vivienda Nueva
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Cuota mensual
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TAE
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Total pagado
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Total intereses

Distribución del coste

● Capital ● Intereses

Tabla de amortización

Mes Año Cuota Intereses Capital Saldo pendiente
📋 Impuestos y Gastos

Gastos de Escrituración e Impuestos

Calcula todos los gastos asociados a la compra según tu comunidad autónoma. Los importes son estimaciones orientativas.

Tipo de vivienda

€

Aplica IVA reducido del 4 % (general: 10 %)

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¿Para qué sirve esta calculadora?

La calculadora de hipoteca te permite simular el coste real de un préstamo hipotecario antes de firmarlo. Introduce el precio de la vivienda, la entrada, el tipo de interés y el plazo, y obtendrás la cuota mensual exacta, el total de intereses que pagarás a lo largo de la vida del préstamo y la TAE real, que incluye las comisiones. Es especialmente útil para comparar ofertas de distintos bancos en igualdad de condiciones, para saber si puedes asumir la hipoteca con tu salario actual o para analizar qué ocurre si subes la entrada un 5 % adicional. La calculadora aplica el sistema de amortización francés, el estándar en España, por lo que los resultados coincidirán con los que te facilite tu banco. También calcula los gastos de escrituración e impuestos según tu comunidad autónoma, algo fundamental para saber cuánto dinero necesitas tener ahorrado antes de comprar.

¿Cómo se usa?

  1. Introduce el precio de la vivienda usando el deslizador o el campo numérico.
  2. Ajusta la entrada en euros o en porcentaje. Lo habitual es entre el 20 % y el 30 %.
  3. Elige el tipo de hipoteca: fija, variable o mixta, e introduce el TIN o el Euríbor más diferencial.
  4. Selecciona el plazo en años con el deslizador.
  5. Pulsa Simular hipoteca para ver la cuota, la TAE y la tabla de amortización mensual.
  6. Desplázate a la sección de Gastos e Impuestos, selecciona tu comunidad autónoma y pulsa Calcular gastos para ver el total que necesitas tener ahorrado.

¿Qué significan los resultados?

Cuota mensual
El importe fijo que pagarás cada mes al banco. En hipoteca fija esta cuota no cambia nunca; en variable se revisa cada 6 o 12 meses.
TAE
Tasa Anual Equivalente. Refleja el coste real del préstamo incluyendo comisiones y gastos bancarios. Siempre es superior al TIN y es el dato que debes comparar entre bancos.
Total pagado
Suma de todas las cuotas durante la vida del préstamo más comisiones. La diferencia entre este número y el capital prestado son los intereses totales.
LTV (Loan-to-Value)
Porcentaje que representa el capital prestado sobre el valor de la vivienda. La mayoría de bancos españoles financian hasta el 80 % para primera vivienda y el 70 % para segunda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta entrada necesito para que el banco me conceda la hipoteca?

En España los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación para primera vivienda, lo que significa que necesitas al menos un 20 % de entrada. Sin embargo, además de ese 20 % debes contar con entre un 10 % y un 15 % adicional para cubrir los gastos de escrituración, notaría, registro e impuestos (ITP o IVA). En la práctica, muchos compradores necesitan tener ahorrado entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda antes de acudir al banco.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable en 2026?

La hipoteca fija da tranquilidad porque la cuota no cambia nunca, lo que facilita la planificación financiera. La variable parte con una cuota más baja cuando el Euríbor está bajo, pero sube si el índice sube. En 2026, con el Euríbor en proceso de bajada tras los máximos de 2023, muchas entidades ofrecen hipotecas fijas competitivas. Si valoras la estabilidad y tienes pensado quedarte en la vivienda más de 10 años, la fija suele ser mejor opción. Usa la calculadora para comparar ambas opciones con tu capital y plazo concretos.

¿Qué pasa si amortizo capital anticipadamente?

La amortización anticipada reduce el capital pendiente, por lo que pagas menos intereses en el futuro. Puedes elegir entre reducir la cuota mensual (mejora el flujo de caja mensual) o reducir el plazo (ahorras más intereses en total). Desde la Ley 5/2019, las comisiones de amortización anticipada están limitadas o eliminadas en hipotecas variables, y en fijas solo aplican durante los primeros años. La calculadora de amortización de este sitio te ayuda a comparar ambas opciones.

Consejos relacionados

Antes de firmar una hipoteca, pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a todos los bancos que consultes. Este documento estandarizado te permite comparar condiciones en igualdad de términos: cuota, TAE, comisiones y vinculaciones (seguros, cuentas, tarjetas). No te fijes solo en la cuota mensual; una cuota baja con muchas vinculaciones puede salirte más cara que una cuota algo mayor sin condiciones.

La regla general es que la cuota de la hipoteca no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Si supera ese umbral, el banco probablemente denegará la operación o pedirá un avalista. Usa la calculadora para ajustar el precio máximo de vivienda que puedes permitirte dentro de ese límite.

Considera siempre el coste de oportunidad: el dinero que pones de entrada podría invertirse en fondos indexados. Usa la calculadora de interés compuesto para comparar qué escenario te genera más patrimonio a 20 años.